아파트 재건축 공사비 급등 사례
1. 공사비 급등 폭:
3년 전 대비 30~50% 가까이 상승: 한국건설기술연구원 조사
일부 지역/사업 현황:
- 서대문구 북아현2구역: 4년새 두 배 가까이 증가 (3.3㎡당 490만원 → 900만원)
- 서울 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구 재건축: 50% 이상 증가 (3.3㎡당 548만원 → 829만원)
- 부산진구 범천 1-1구역 도시환경정비사업: 72% 증가 (3.3㎡당 539만원 → 926만원)
- 서울 송파구 잠실진주아파트 재건축: 33% 증가 (3.3㎡당 660만원 → 889만원)
- 서울 서초구 방배동 재건축: 총 공사비 43% 증가 (약 2315억원 → 약 3330억원, 3.3㎡당 545만원 → 780만원)
2. 주요 원인:
자재 가격 급등:
대표적인 원인: 철강, 콘크리트, 유리, 도자기 등
국제 원자재 가격 상승, 운반비 증가, 국내 수요 증가 등이 복합적으로 작용
인건비 인상:
최저임금 인상, 전문 인력 부족, 건설 현장 노동자 감소 등의 영향
3. 영향:
전국 곳곳 정비 사업장에서 시공사와 조합 간 갈등 심화:
공사비 인상으로 인한 부담 증가에 대한 조합원들의 반발
공사 중단, 계약 해지 사례 발생
공급 부족 우려:
재개발, 재건축 사업 지연으로 인한 주택 공급 감소 가능성
부동산 가격 불안 심화 가능성:
공급 부족 지속 시 전세, 매매 가격 상승 압박
4. 대표적인 갈등 사례:
서울 서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구 재건축:
- 현대건설이 조합에 공사비 2조 6363억원에서 4조 775억원으로 인상 요청
- 조합 측은 협상 단체 구성 후 착공 목표로 협상 진행 중
부산진구 범천 1-1구역 도시환경정비사업:
- GS건설이 조합에 공사비 3.3㎡당 539만원에서 926만원으로 인상 요청
- 조합 측은 과도한 인상으로 판단, 갈등 지속
서울 송파구 잠실진주아파트 재건축:
- 삼성물산이 조합에 공사비 3.3㎡당 660만원에서 889만원으로 인상 요청
- 조합 측은 분담금 부담 증가 우려, 증액안 부결
서울 서초구 방배동 재건축:
- DL이앤씨가 조합에 총 공사비 3330억원 (3.3㎡당 약 780만원) 추가 인상 요청
- 조합 측은 분담금 부담 우려, 협상 진행 중
아파트 재건축 현장에서 주요 분쟁 원인
공사비 급등으로 인한 추가 분담금 요구
- 코로나19, 우크라이나 전쟁 등으로 원자재 가격과 인건비 상승
- 시공사는 계약 당시와 달리 공사비 50% 가까이 인상 요구
- 조합원들에게 추가 분담금 2~6억원 이상 부담 발생
계약 조건 변경 시도
- 미분양 위험부담을 조합측에 전가하려는 시공사 요구
- 기존 확정분양에서 기성(조합이 직접 대출받아 비용 부담) 계약으로 변경 시도
조합과 시공사 간 갈등
- 공사 지연, 계약해지 등으로 상호 소송전 발생
- 조합장 공석, 시공사 교체 등으로 협상 진척 어려움
착공 전후 공사비 변경 여부
착공 전
계약서를 꼼꼼히 검토해야 하는 이유
- 계약 체결 시 확정된 공사비라 하더라도 변경 가능
- 물가상승, 정책변화, 설계변경 등으로 인한 공사비 변동 시 조정 조항 있음
착공 후
- 기본적으로 확정 공사비를 준수해야 함
- 천재지변, 발주처 과실 등 예외적 상황에서만 공사비 변경 가능
따라서 조합과 시공사는 착공 전 단계에서 공사비 변경에 대해 충분히 협의하고 대비해야 합니다.
해결 방안
정부의 적극적인 분쟁 조정과 제도 마련
공공과 민간이 협력하는 새로운 재건축 모델 도입
조합원 분담금에 대한 다양한 금융지원 대책 필요
재건축을 둘러싼 갈등이 지속되면서 많은 현장이 지연되고 있습니다.
정부와 업계가 머리를 맞대고 근본적인 해결책을 마련해야 할 때입니다.
